不動産の売買において、住宅を売りたいが、高く売るにはどうしたらよいかという問い合わせが多いです。
今回は、理想的な不動産売却方法、マル秘テクニックを現役不動産屋の筆者が徹底解説します。
売却の重要なポイント
Contents
少子高齢化に伴い、空き家問題を筆頭に、老人ホームなどの入居に伴い住宅を手放して、売却依頼が増加傾向です。
そんな中で、一番気になるのは、自分の住宅が本当に売却できるのか、高く売れるのかが気になりますよね。
売却の際の重要なポイントは、不動産屋選びと買い手が、結びやすくなる広告を作るということです。
販売広告に力を入れる
どんな広告にするのかを理解して、不動産会社と打ち合わせを重ねていかなければなりません。
そこで、重要なのが不動産売却時のルール・注意点などを確認しておくことです。
売却時のルール
住宅や土地を売却する際には不動産会社と媒介契約を締結します。
この媒介契約には3種類あり、専任専属媒介契約と専任契約と一般媒介契約があります。
3種類の契約形態
専任専属：依頼した不動産会社のみしか売買権利はありません。
専任契約：依頼した不動産会社と依頼主が売買権利を持つことが出来ます。
一般媒介契約：依頼した多くの不動産会社が売買権利を持ちます。
この3種類の仲介契約から成り立っています。どの契約形態が良いというのはありませんが、不動産会社としては、専任専属か専任の方が、自分の会社のみ売買権利を持ちますので、こちらを勧めてきます。
広告を作成するのは
基本的には不動産会社は広告などを作成、住宅を売却活動を行うために広告料を負担してつくります。SUUMOなどに掲載する場合にも掲載料金も負担します。
依頼主(売主)が負担するのは
依頼主は売却が成功した時に、報酬として、仲介手数料を払います。家や土地を売る場合は依頼主(売主)が不動産会社と仲介契約を結び、不動産会社は広告などを作成して売却活動を行います。
広告料は不動産会社が負担し、依頼主は、住宅が売れた場合のみ成功報酬として仲介手数料を支払う仕組みです。
広告料の注意点
住宅を早く売りたい為、不動産会社に新聞広告に載せたいという希望を出した場合、広告費はかなり高くなります。
このような場合には、不動産会社が広告費を支払うのではなく、依頼主が支払う可能性が高くなります。
特別な広告を作成した場合には、不動産会社が広告料の実費を請求することができますので、注意が必要です。
（特別な広告とは、大手新聞に公告を掲載したり、テレビでCMを流すよう依頼した場合）
不動産売却時の広告に関する注意点
広告費の請求について
契約の段階で、確認することが必要です。
広告料、その他にかかる料金について理解しておき、見積書面をもらっておきましょう。
特別な広告を依頼していないのに広告料を請求するのは、違法となります。
請求されても流されずにしっかり断ることが重要です。
キャンセルの場合は仲介手数料を請求されることもある
不動産売買契約を行い、途中で売却を辞めるという選択を行った場合です。
不動産会社より仲介手数料を請求されるケースがあるので十分注意する必要があります。
キャンセルするタイミング
購入希望者が見つからない段階や売却活動を中止した場合は、仲介手数料を支払う必要はないとされています。
なぜなら、国で定めている標準媒介契約約款を使用している場合は、仲介手数料は発生しないものと取り決められているからです。
契約の際には、ボイスレコーダーでの録音やメモなどに書き込むことでリスク回避を行うこともできます。
ただし、売買契約成立後に売却活動をキャンセルした場合には、不動産会社に落ち度がなければ広告料を含む仲介手数料が請求されることもありますので注意が必要です。
広告費用を不当に請求された場合は？
基本的にこちらが依頼しないと広告費は発生しません。
毅然とした態度で対応してください。まずは、不動産所属の宅建協会に事実を報告することをおすすめします。
広告活動の報告を忘れずに受ける
仲介の契約形態で変わりますが、専任専属の場合1週間に1度報告義務があり、専任契約だと2週間に1度は、お客様の報告を行うことになっています。
仲介を依頼した不動産会社がしっかり広告活動を行ってくれているか、媒介契約の種類ごとに報告方法が決められているので、不動産会社とコミュニケーション、広告のチェックを行うことが大切です。
広告活動ってどんなこと？
・レインズへの掲載
不動産流通サイトであるレインズに物件情報を登録を不動産会社が行うことができます。
全国の不動産会社へ物件情報を広めることが出来ます。
・新聞広告、折込みチラシ、ポステイング
チラシを作り、新聞社へ広告、折込チラシなどについては、広告費用を別途請求される場合があります。
売却物件の近くにいる人が購入者になるケースはありますので、不動産会社に相談してみてください。
・自社のホームページへ掲載
不動産会社のホームページで、多くの情報が見ることが可能です。
最近では動画やVR動画を記載している会社も多いようです。
・ポータルサイトへの登録
スーモ・ホームズ・アットホームなどに登録する。
住宅を探す際には、一番初めに検索するのがポータルサイトです。
・YOUTUBEやSNSの広告を利用して行く
こちらを利用している不動産会社は少ないです。
これから主流となってくる広告媒体です。
・現地に看板やオープンハウスを開催する
売り物件に看板を置く、現地にて案内することで成約率をあげることが出来ます。
広告活動を一切行わすに売却することはできる？
不動産会社には、反響名簿というのがあります。
これは過去のお客様が必要としている物件情報がリスト化されています。
そこから今回の売却物件を必要としている方がいれば、不動産会社が行います。
また、大手の不動産会社であれば、売却物件の買取りを行えます。
自社でリフオームを行い再度販売する会社もあります。
近所に広告を知られたくない場合どうすればいい？
住宅を売る場合、何か事情があって行う人も当然いると思います。
例えば、債務整理やストーカーなど個々理由がありますので、不動産会社に相談して広告エリア範囲を決めることもできます。
広告掲載内容について
次に、広告のルールとして、書かなければならない特定の事項があります。
以下に関しては広告に記載しなければなりません。
- ・道路に２ｍに接していない場合
- ・整形地ではない敷地延長型の土地
- ・路地状敷地等の敷地の形態制限に適合しない土地
- ・路地状部分のみで接道している土地
- ・セットバック(道路後退のこと)必要な土地
- ・古家
- ・廃屋等がある土地
- ・沼沢地
- ・湿原
- ・泥炭地等
- ・高圧線下の物件
- ・地下鉄設置のための地上権が設定されている土地
- ・傾斜地を含む土地
- ・土地の有効利用が阻害される著しい不整形画地
- ・がけ上
- ・がけ下の土地
- ・計画道路内の土地
- ・建築工事が相当期間中断していた新築住宅
- ・建築条件付き土地の条件明示義務
- ・国土利用計画法の制限がある土地に関しては広告に記載しなければなりません。
事実と異なる記載してはダメ
売却物件の場所や間取り・広さ・築年数などや住宅設備内容など記載は必要です。
コンビニやショッピングモールまでの徒歩は何分かや駅までの交通ルートの把握などについて著しく異なる情報を記入することは禁止されています。
例えば、最寄り駅は徒歩10分のはずが徒歩1分と記載するのは異なる情報なので禁止となっています。
つまり、不動産の場所や大きさ、周辺環境や利用方法など事実と異なることを記載したり、誇張するような表現を使ってはいけないとされています。
広告の開始時期には制限がある
建築確認許可証が、発行されないと広告を出すことはできません。（新築の場合）
値下げさせない物件広告を作る為に
皆さんは、自分の愛した住宅を売却する時に、何を重視するでしょうか。
売却金額・依頼する不動産屋などでしょうか？
売却物件についての広告についてはどうでしょうか？
売却物件について、不動産会社に任せっきりになっていると、自分の思っていた売却金額に届かない場合があります。
値下げさせない広告とは
図面や周辺情報を詳細に記載する
建物の間取りがわかる図面や病院や小学校、中学校などの距離などを記載しておくことが大切です。
なぜなら、住居周辺環境が分かるようにしておくことで、お客様がイメージがつきやすいからです。
建物の図面や、周辺にはどんな施設があるのか、広告を見た人が、その家で暮らしていくイメージを持てるような情報を盛り込むことが大切です。
売りたいターゲット
購入するターゲットを明確にすることで、広告の記載内容が変わります。単身独身者ならワンルームマンションを選択する方は多いと思います。
それに比べ、ファミリー層なら３LDK以上のマンションや戸建てを必要とします。
個々のライフスタイルにあわせて、広告も切り替えていく必要はあります。広告を作るからです。
悪い情報についても記載
外壁や屋根にヒビが入っていた場合や天井から雨漏れがあったなど、詳細情報を記載することをおすすめします。
これにより、トラブルを回避できることができ、事前に情報を知っていることで内覧時のお客様からの信用度が上がるからです。(過去に発生した修繕履歴なども記載)
修理済みだから報告しない場合、後々ばれた際にトラブルになる場合があります。また、悪い点を知っていて内覧に来る人の方が成約率が高いです。
多くの情報を掲載
不動産会社のホームページで、多くの情報や写真などの掲載してもらえるように依頼してみて下さい。
多くの写真を掲載、動画やVR動画・など掲載することにより、売却物件を見たくなり、契約結びつく可能性が高くなります。
文字情報をよりも、写真ができるだけ多くした方が、物件の魅力が伝わりやすいです。
次に売却時の注意点について紹介します。
信頼できる不動産会社の見つけ方
スーモ・ホームズ・アットホームなどのポータルサイトで、上位に出てくる会社については、広告費に予算をかけています。
売却の際に、依頼するなら広告費用に力をいれている会社に依頼すると売却の際、有利になる可能性があります。
不動産売却一括査定サイト
これは売却物件と個人情報を入力することで多くの不動産会社から査定を受けることが出来ます。
時間効率が良いサイトになっていますのでぜひご利用ください。
一度にたくさんの不動産会社に査定を受けることができるので、複数の不動産会社を比較して選ぶことができます。
インターネットの反応
住宅売却についてインターネットの反応は
「全労連会見、中小企業で月の収入が激減し10万以上減らされている人もいる、ボーナスなしの会社もあり住宅ローンが返せない、住宅売却で子供が影響受け学校も転校とか悲鳴しか聞こえない
菅ほか関係ある会社だけが儲かるゴーツーなんかやってる場合か
しかも感染は第三波、ゴーツーが増やしてるよ
」
「事業をしてない市民は一律10万円を１回配ったきりです。失業者は増え、住宅ローンを払えなくなった人も増加、その影響は「億円規模の中古住宅物件売却広告の増加」にも現れてると思います。(中古住宅売却広告は昨年６月から継続してチェックしてます)」
「住宅売却、新築で買って9年ほど住んだ売却で、売値は購入価格+16%ほど。手数料や諸経費考えたら儲かったとはいえないが、リフォームとかせずに使ったままの状態でこの金額で売れたのは住宅の値上がりを実感。」などの意見がでています。
事業をしてない市民は一律10万円を１回配ったきりです。失業者は増え、住宅ローンを払えなくなった人も増加、その影響は「億円規模の中古住宅物件売却広告の増加」にも現れてると思います。(中古住宅売却広告は昨年６月から継続してチェックしてます)
— 阿香(Axiang) (@qingxiang_wushu) August 15, 2021
住宅売却、新築で買って9年ほど住んだ売却で、売値は購入価格+16%ほど。手数料や諸経費考えたら儲かったとはいえないが、リフォームとかせずに使ったままの状態でこの金額で売れたのは住宅の値上がりを実感。
— つらお (ズボラ投資) (@tsurao) March 31, 2022
まとめ：大切なこと
不動産売却には不動産会社の選択や魅力的な広告を作るかが重要です。
集客についても、多い方が良く、興味を持ってくれる人が増えれば増えるほど、価格の値切りがなく、売却額も安定してます。
ぜひ、売却を考えている人は、広告に力を入れてみて下さい。
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