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【不動産売買のマル秘テクニック】「知らなきゃ損・仲介手数料・値下げ方法」についてテクニックを徹底解説!!

仲介手数料 不動産・リフオーム
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不動産の売買において、不動産仲介業者に仲介手数料を支払いますが、仲介手数料を安くするにはどうしたらいいか、住宅を売りたいが、高く売るにはどうしたらよいかという問い合わせが多いです。

今回は、仲介手数料抑える方法、マル秘テクニックを現役不動産屋の筆者が徹底解説します。

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不動産売買の仲介手数料とは?

不動産

新築戸建やマンションの売買を依頼した不動産会社に支払う手数料のことです。

仲介手数料の支払いが発生するのは売買成立後、金銭と物件の受け渡し終了後になります。

成功報酬というものが仲介手数料です。

不動産仲介業者の売上は、ほぼ売買の仲介で収益を得ています。

建物を作ったハウスメーカーや工務店と家が欲しいお客様の仲立ちを行うことが、不動産仲介業という仕事です。

仲介手数料の種類について

不動産

不動産会社が、物件の売主・買主双方の仲介業者という立場である場合は、両方から仲介手数料を受け取ることができます。

両方から手数料をもらうことを業界用語で「両手」と呼びます。

もう一つありまして、売主・買主のどちらからしか手数料をもらえない場合です。

片方からだけ手数料をもらえないことを業界用語で「片手」と呼んでいます。

具体的なイメージ

片手については中古物件の売買をイメージしていただくと分かりやすいです。

対象住宅を売りたいから、買い手を探して欲しいと依頼される不動産屋さんは、広告などを作り、不動産ネットワーク(レインズ)を使い、全国の不動産屋に購入者を探してもらいます。

その為、購入者を探してくる不動産屋が存在します。

この場合、売り手を仲介した業者は売り手からしか請求できませんし、買い手を紹介した業者は買い手からしか手数料を請求できないということです。

不動産会社の考え方

不動産

不動産仲介業者としては、購入者から満額で、仲介手数料をもらいたいと考えています。

住宅の引き渡しまでに、仲介業者がミスをした場合、ハウスメーカー側は、手数料の減額を仲介業者へは求めることができるからです。

具体例

契約時、ハウスメーカー側(売主)から、契約違反として仲介手数料の減額が行われる場合があります。

仲介手数料は法律で決められているの?

不動産売買の仲介手数料の法的根拠は国土交通大臣の告示によって決められています。

例えば、物件の価格帯によって、手数料率が違います。

不動産売買の仲介手数料を表にまとめるとこのようになります。

200万円以下の部分 物件価格の5% +消費税
200万円を超えて400万円以下の部分 物件価格の4% +消費税
400万円を超える部分 物件価格の3% +消費税

物件価格が400万円以上の場合は計算が難しくなってきます。

そのため、400万円を超える場合には一般的に以下の速算式を使います。

【売買価格400万円以上の場合の速算式】

仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

上記の計算式を用いて不動産業者は仲介手数料を算定しています。

仲介手数料について不動産業者は算定しています。

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仲介手数料の相場は不動産業者によって決まる

不動産会社は大手から中小企業まで、仲介手数料は満額の物件価格の3%+6万円+消費税を受領しているのが現況です。

ハウスメーカー(売主)からも満額の仲介手数料をもらい、購入者からも満額の仲介手数料をもらうこと、つまり両手仲介を払ってもらう為に不動産会社は活動していりといっても過言ではないでしょう。

注意したいのが、満額の仲介手数料を当然のように説明されれば、支払うように誘導され、不動産会社に提示された金額で契約が行われます。

宅建業法という法律で、契約を行うときに仲介手数料の額の決定を行うことが定められているからです。

仲介手数料は不動産仲介業者へ減額の交渉ができる

法令で定められているのは、仲介手数料の金額の上限についてのみです。

サービスに付加価値をつけ、サービス内容により仲介手数料の上乗せはできませんので、満額の仲介手数料が欲しいという気持ちは常にあります。

次に具体的な減額交渉方法ついて解説いたします。

仲介手数料を抑える3ステップ

不動産投資

仲介手数料を少しでも抑え、安く物件購入したいですよね。仲介手数料を抑える方法が3つあります。

ハウスメーカーに直接交渉する

ハウスメーカーに直接交渉するメリットして住宅メーカーに直接問い合わせを行えば仲介手数料が発生しません。

なぜなら、売主から直接購入ができる為、仲介ではないので当然ですが、仲介手数料は発生しません。

住宅メーカーを調べる

仲介手数料

購入したい物件を建設した住宅メーカーを調べてみましょう。

具体的には、大手建売メーカーの飯田産業グループ(タクトホーム・一建設)。

オープンハウス系列のホークワンがあります。

最近では、スマホアプリ(すまいーだ)を使って、作ったメーカーが分かる場合もあります。

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不動産をインターネットで検索すると

不動産

不動産検索サイトなどで、問い合わせを行うと不動産仲介業者に問い合わせがいくシステムとなる場合があります。

不動産仲介業者に聞けば住宅メーカーを教えてくれる可能性もあります。

どこのメーカーが建てたのか、住宅保証はどれぐらいかなど確認してみてください。

以上のことを行えば、仲介手数料がかからずに物件を購入することができるかもしれません。

デメリット

しかし、デメリットもあります。

物件価格の値下げ交渉をお客様自身で行うことになり、交渉価格が大きすぎると相手にしてもらえない可能性が高いです。

値段交渉の相場は100万円~200万円が妥当なラインと考えることがおすすめです。

事前に物件を決めておく

不動産

事前に購入する物件を決めておくことが大切になります。

そして、契約前提で、住宅購入する際に、仲介手数料の交渉を行ってみてください。

なぜなら、不動産仲介業者の仕事はお客様の理想の住宅を見つけるのが仕事だからです。

それを事前に見つけているのですから交渉しないともったいないです。

仲介手数料を値下げ交渉を開始しましょう。

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仲介業者(手数料無料)

不動産仲介業者で仲介手数料無料の会社があります。

顧客側のメリットとして仲介手数料を買い手からはもらわないということです。その為、出費を抑えることができます。

デメリットとしてはサービスの質が低いことが挙げられます。

どのような対応なのか箇条書きで紹介します。

・車での送迎サービスがない

・打ち合わせルームがない

・利益水準が低いので倒産する可能性が高い

・住宅に問題発生時にアフターフォローがない

・住宅ローン・給付金・税金面の説明がない

質問することで解消できることもありますので、利用してみるのも良いかと思います。

インターネット反応

仲介手数料について、インターネット上では

仲介手数料の割引や値切りが話題になっているようだ。自宅を売った時、仲介に専任依頼。そこがオープンルームしてやって来たお客さんから、きつい指値を受けた。仲介が上長連れてきて最終的な価格で合意。両手仲介だったが、手数料は満額支払った。価格は厳しめだったが、わたしはそれでいいと思った。

「築古戸建をサクッと買えるめちゃくちゃ良い方法を教えます。有料級の情報だけど無料でツイートします。
こちらからは指値せずに「どのくらいだとお話しまとめて頂けそうですか?」と聞こう。そしたらその金額で買付けを入れて仲介手数料を満額払って、焼肉か寿司をご馳走しよう。これだけで買えます!」

「質問1で「仲介手数料の金額は下げれますか?」は草。これは日本語が下手な良い例。「仲介手数料」なのだからわざわざ「の金額」は不要。正しくは「仲手下げれや」で十分。」などの意見が出ています。

不動産売買の仲介手数料についてまとめ

いかがでしたでしょうか。今回は不動産売買の仲介手数料の内容、交渉術について、解説しました。

不動産仲介手数料の仕組みを理解することで、不動産仲介業者との付き合い方を知っていただけたと思います。

事前に購入する物件を決めて、賢く仲介手数料について交渉してみましょう。

 

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