不動産の購入を考えている人に向けて、不動産屋の筆者が、その経験を生かして、買うなら今がチャンス、不動産購入の為「銀行から融資・住宅ローンを組む」ポイントについて徹底解説します。
知っていると知らないとでは、今後の人生に大きな差が出ることになる場合もありますので、最後まで読んで頂ければ幸いです。
- 不動産購入について
- 住宅購入するまでの大切なポイント
- 融資審査の際のポイント
- 金融機関から信用を得るポイント
- 銀行との信頼関係とは
- 住宅ローン返済試算表を作ってみる
- まとめ
- [知らないと怖い]マイホームの傷発見、誰に言ったらいいのか対応策について徹底解説
- 不動産購入する際に知っておきたい
- 不動産取引において契約不適合責任
- 契約不適合責任
- 買主が売主に請求できること
- 瑕疵担保責任との違いについて
不動産購入について
住宅購入は、一番大きい買い物をするライフイベントです。
気になるけどリスクがあるから行動に移せない、費用がどれぐらいかかるかよくわからない。
不動産屋さんに相談したいけど、購入させられそうで怖いなど相談を受けますので、住宅を購入する上で大切なポイントを紹介します。
住宅購入するまでの大切なポイント
同じ住宅は２つないこと
立地条件・住宅の外観など考えると同じものは２つとないので、住宅購入のタイミングのチャンスを逃さないということです。
効率的に融資先を探す
手当たり次第、金融機関をあたることはせず、効率よく融資を受けて物件を買うことが重要になってきます。
住宅ローン融資交渉を有利に進める
金利交渉は、金融機関との融資の実績を作っていくことが大切です。お付き合いができれば、金利交渉はできるようになります。次に融資審査のポイントを解説します。
融資審査の際のポイント
審査で見られるのは、融資の評価基準というのがあります。
勤務先は「職種」によって左右され、医者・弁護士などの士業、そして公務員は評価基準は高いです。
年収や安定性として評価され、公務員などは倒産リスクもなく、退職金も安定しているので収入の安定性が評価につながります。
会社単位の評価
一般的には中小企業の経営者の場合、収入自体は多くても、上場企業に勤務する会社員よりも評価が低い傾向にあります。
就業年数について
同じ会社で年数が長いほど、評価は高くなります。
逆に転職回数が多くなると失業の可能性が高いと判断され、返済ができなくなるリスクが高まると考えられ、評価が低くなります。外資系企業などに勤務している場合も同様に評価が低くなる場合があります。
家族構成も重要
家族構成では、単身独身者よりも、連帯保証人となる配偶者・子供がいる場合は、評価が高くされます。
金融機関から信用を得るポイント
銀行からの融資を利用して、実績を作ることが大切です。
融資を受けることで、銀行と信用関係を積み重ねていき、信頼関係ができ、融資を受けやすくなります。
融資したくなる人
サラリーマン1年目・独立後年数が少ない場合、融資は難しいです。
なぜなら、安定した給与収入というのが信用に繋がります。
銀行担当者から融資したいなと思わせることが大切です。
銀行との信頼関係とは
定期預金や投資信託での付き合いがあり、給与振込口座・家賃の振込口座、すでに取引があるのと信用度が高くなります。
また、大きな金額ではなく、自宅の外壁塗装費用など借りたり、銀行との信頼関係につながるのでお勧めです。
住宅ローン返済試算表を作ってみる
自分の求める物件金額と月の返済金額が見えてきますので、試算表作成することをお勧めします。
例えば、変動金利1％(年収8倍計算)フラット35固定金利1.3％(年収10倍計算)で比較してみます。
想定は２5歳男性が６０歳までに支払う形(35年)とした場合で、およその試算計算してみます。
- 年収300万 変動金利1％ 固定金利1.3％
借入限度額 2400万円 3000万円
月返済額 67,748円 88,944円 - 年収400万 変動金利１％ 固定金利1.３％
借入限度額 3200万円 4000万円
月返済額 90,331円 118,592円 - 年収500万 変動金利１％ 固定金利1.3％
借入限度額 4000万円 5000万円
月返済額 112,914円 148,241円 - 年収600万 変動金利１％ 固定金利1.3％
借入限度額 4800万円 6000万円
月返済額 142,311円 148,241円 - 年収700万 変動金利１％ 固定金利1.3％
借入限度額 5600万円 7000万円
月返済額 197,599円 207,537円
住宅ローンアプリなどでも試算計算はできますが、詳細な金額まで出す場合は、金融機関や不動産屋と相談しながら行って下さい。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回は、不動産購入の為の融資・住宅ローンを組む際のポイントについて解説してきました。
融資についてですが、少額融資を受けて銀行担当者との信頼関係を作ることが大切です。
物件を購入できるタイミングを逃さないことが大切です。
皆様の一生の人生が最高のものになることをお祈り申し上げます。
[知らないと怖い]マイホームの傷発見、誰に言ったらいいのか対応策について徹底解説
皆さんはマイホーム購入後に住宅が傾いてしまったり傷を発見したら皆さんは、どうしますか。
不動産購入後の対応してもらう重要なポイントは、契約不適合責任など不動産会社との契約について知識をもつことです。
不動産購入において、ルールや注意点などを知ることが大切です。
不動産購入する際に知っておきたい
不動産取引で、どこを確認すれば良いのか、確認しないとどんなリスクがあるのか、売買契約書のチェックポイントの順番で解説していきます。
不動産取引において契約不適合責任
不動産取引で、大きく変わったのは瑕疵担保責任から、契約不適合責任というものに、変更されました。(2020年4月1日民法改正を受けて)
契約不適合というのは、読んで字の通り契約に適合しているかを明確にするということです。
契約書が大切
契約不適合責任
買主が売主に対して、契約に適合していない場合、契約時に気づかなかった不具合などがあれば、売主に責任を追及することができます。
不動産を購入する人に優遇
今まではどうだったのか！！
今までは、マイホームを購入した後に、問題が見つかった場合、住宅を購入した側が、原因について、証明しならず、泣き寝入りすることも多かったです。
今後は、契約の内容に適合しないものであれば、買主は売主に契約不適合について、責任を追及できるようになりました。具体的に箇条書きにして説明します。
購入した家が傾いてきた
こんな話、聞いてないよ
買主が売主に請求できること
- 追完請求
- 代金減額請求
- 催告解除
- 無催告解除
- 損害賠償
この5つの事柄が可能となります。１つずつ解説いたします。
追完請求
住宅に不具合があると、修理して下さいと言えることができます。
代金減額請求
不動産の購入代金を減額請求、修理費用負担がかかる場合、売買代金をもっと安くして下さいということが言えるようになりました。
催告解除
不動産売買契約書に違反などがあった場合は、契約解除ができます。
無催告解除
契約に違反したこと・催告したこと・催告から相当期間の経過。この３つがそろうと無催告解除に該当します。
３つが揃うと解除要件になる
損害賠償
売買契約書の内容や状況を把握、売買契約書に追加する特別の取り決め事項などを把握することが大切です。
引き渡し後にトラブルが発生しやすい
瑕疵担保責任との違いについて
瑕疵担保責任とは以下の特徴があります。
・物件を引き渡し後、瑕疵が発見された時に売主が負う責任 ・瑕疵とは対象物件を生活する上での品質や性能がないこと
これを証明するのは難しい
瑕疵発見後、1年間は契約解除や損害賠償を売主に対してできますが、ただし、瑕疵担保責任使えるのは隠れた瑕疵だけです。
隠れた瑕疵というのは日常生活で注意していたのにわからなかった場合のことです。
例えば、購入直後に台風が起き、雨漏りが起きてしまった場合、責任追及が可能でしたが、このような天災など起きる可能性は少なく、瑕疵担保責任で損害賠償を起こしても、裁判で立証できる人は少ないのです。
住宅購入者を守る為
住宅購入者を守る為、契約不適合責任では、不動産売買契約書に記載されているかで判断されます。購入者側が有利となるので売主側は注意しなければなりません。
契約不適合責任の注意すべきポイント
契約不適合責任についてポイントを箇条書きにして解説いたします。
- ・不動産売買契約書、重要事項事項説明書
- ・住宅性能評価書・建築性能評価書
- ・適合証明書
不動産売買契約書、重要事項事項説明書
売主としては、この２つの契約書・説明書を完全な状況で、買主へ提供できれば問題ありません。
中古住宅の場合は物件設備一覧表など作成、不具合の有無だけではなく、リスクを把握することが重要です。契約内容が曖昧だと、契約後にトラブルになりやすいからです。
特記事項に、どんな使われ方をしていたのかなどを記載することにより、引き渡し後のクレームを防ぐ必要があります。
住宅性能評価書・建築性能評価書
この評価書があることにより、一定の評価基準を超えている住宅になります。
適合証明書
一定の基準を満たすことにより適合証明書が取得できます。建物の状態を知ることや証明書をそろえることにより、契約不適合責任の請求を受けるリスクを回避することができます。
また、中古住宅についてはインプレッション、建物検査を建築士に依頼することで、買主側に安心と信頼を獲得することができます。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
売主は契約不適合責任により請求や契約解除されるケースもありますので、十分注意する必要はあります。
これから住宅購入する人は、知識を持っていることで自信を持って対応できると思います。住宅ライフがうまくいくことを願っております。
【知らなきゃ損】不動産投資で失敗する原因ってなに？「失敗例」銀行員が解説！
不労所得の代表的収入方法である不動産投資。
金額が大きいだけあって、始めるなら絶対に失敗したくないですよね。
- 「失敗したときのリスクが大きい」
- 「失敗例を知っておけば対策ができる」
このように考えているあなたに銀行員が不動産投資の失敗事例を紹介します。
融資する側である銀行員は不動産投資のプロではありません。
しかし、貸したお金を回収するまでが仕事である銀行員は失敗した人からも多数話を聞いてます。
お客様には話せない生の話を紹介します。
失敗事例とは
早速、不動産投資の失敗例・不動産投資のリスクや気を付けるポイントを紹介します。
失敗例１：既に持っている土地を利用した不動産投資
「親から相続した土地が更地なので有効活用したい」
こんな要望から不動産投資を始めるサラリーマンがいました。
40代で年収500万円程度の方で住宅ローンも組んでいるお客様でした。
融資をする銀行からすると非常に融資しやすいケースの案件です。
土地の分担保に取れるので、建物にどれだけいい建物を建てようと、基本的には担保評価内に収まるので保全（貸主が破綻しても確実に拐取できる範囲）できます。
唯一気になる点は駅から徒歩25分ほど離れており、賃貸アパートをするには収益面に若干の不安がありました。
お客様はハウスメーカーの収支計画を信じ込み、万が一の家賃保証を頼りに1億円の融資を受け賃貸アパートを建設。8部屋の1LDKで85000円取れればプラスの計算ですが、うまくいきませんでした。
新築なので強気に1部屋100,000円の家賃で売り出しましたが収支計画とは違い、結局85,000円での賃貸で始めることになります。
始めた当初は満室になりましたが、駅から25分と距離があることに加え、更に駅に近い場所にマンションが建ち、マンションよりも遠く、築年数もたっているので入居者を確保するには家賃を下げることしかありませんでした。
今でも、お客様は返済を続けていますが、満室の状態でやっと返済ができている状態なので買主がいればすぐにでも売りたいと募集しているのが現状です。
失敗例２：頭金を大量投入した不動産投資
親からの相続で現金を手にしたサラリーマンが不動産投資の申込みに来ました。
親が中小企業の社長だったため、預金から会社の株式譲渡により1億円ほどの現金を保有していました。
不動産業者と一緒に来た男性は融資の話をするにも不動産業者が主導で話が進んでいき、現金を1億円もっているので融資に関してはすんなりと話が進みました。
収支計画や市場調査などに関しても不動産業者が提案した計画や資料を信頼していたので銀行側の話は耳に入っていません。
結果、駅から徒歩10分程度の土地を自己資金で購入し、建物分の資金を融資。
現在は駅から近いので基本的に入居できているのですが、人口減少が始まっている現代で地域的にも人口減少している地域だったため、今後の収支計画が不安ですね。
家賃に関しても価格競争が始まっているので不動産投資をはじめ、5年程度の今は既に手放したい方針であることを聞いています。
駅から近い土地であり、築5年なので売りに出せば、すぐに買い手がつく予定でしたが、現在も買い手は付いていません。
家賃競争が始まっていることは調べればすぐにわかることであり、今後も人口減少が見込まれる地域で買い手がついたとしても元金が戻ってくる保証はありません。
失敗例３：マンションの一室から少額で始めた不動産投資
不動産投資を少額から始めるためにマンションの一室から始めるお客様です。
2,000万円程度の駅から徒歩15分圏内で3LDKのマンションでした。
収支計画から自身で立てているお客様でしたが、返済を早く終わらせるために自己資金を500万円投入し、1,500万円の融資です。
15年返済なので月々100,000円の家賃があれば返済は行っていける予定でしたが、この不動産投資に関しては、隣の入居者からのクレームが激しく、入居してはすぐに退去する状況が生まれてしまいました。
家賃収入がなければ給与からの支払いでは到底支払いすることができませんでした。
結果、お客様は自身が借りていた物件を解約し実家へ戻り、半年間入居者が現れなかったため売却を決意しました。
失敗した原因
このように、不動産投資には様々な失敗事例があります。
どこまで計画を立てていようとも絶対に失敗しない不動産投資はありません。
ですが、限りなくリスクを0に近づければ、不動産投資による不労所得を手にすることが可能です。
銀行員が失敗事例から導く不動産投資で抑えなければいけないポイントを紹介します。
収支計画について
不動産投資をする上で最も重要なのが収支計画です。
収支計画が夢物語のような計画であれば1年と持たずに破綻してしまいます。
借入返済は収益が出なくても確実に返済しなければいけません。
借入を返済しながらも利益が10年以上出せるように収支計画を立てなければいけません。
そのため、収支計画は10年分作成した上で入居率60％の状態まで作成しましょう。
60％の入居率では収益は見込めませんが、60％の入居率の場合を想定しておけば、不動産投資を始める際のリスクを再認識することに繋がります。
不動産業者の選択方法
不動産投資を始める際に切っても切り離せないものが不動産業者です。
現在の日本では土地に所有者がいるため、売りたい情報が出れば間違いなく不動産業者に情報が行きます。
土地や不動産投資のプロである不動産業者ですが、確実に成功する不動産投資を紹介することはできません。
確実に成功することが分かっていればすべて自分で不動産投資をしています。
リスクがついて回り、手元にまとまった現金がなければ成功しない投資が不動産投資だと改めて認識しましょう。
リスクを最小限に抑えるためにも知識や経験が豊富であなたに寄り添って話をしてくれる業者を探さなければいけません。
返済計画
不動産投資を行う上で銀行融資に関しても常に付いて回る存在です。
返済計画をできるだけ伸ばし、手元からキャッシュアウト（現金が出ていくこと）を防ぎ、内部留保（あなたの手元にある資産）を固めておきましょう。
なるべく早く返済したいからと無理をするような計画を立てると少しのトラブル（家賃回収不能や突然の修繕費など）ですぐに破綻につながってしまいます。
金利が多少上がろうが少しでもキャッシュアウトを防ぐ返済計画で融資を申し込みましょう。
市場調査
市場調査に関しても不動産業者に任せきりにすることはやめましょう。
家賃相場や住民の世帯状況、駅の利便性やスーパーやドラッグストアなどの住み心地など様々な市場調査をあなた自身で行いましょう。
不動産業者は営利目的で活動している人であり、どれだけ親身になってくれる業者でもあなたはお客様でしかありません。
商品を売るためにデメリットよりもメリットを紹介してしまうのは仕方のないことです。
その為、メリットは不動産業者に任せデメリットとなりうるポイントをあなた自身で網羅しましょう。
不動産投資で一番大切なこと
ここまでで不動産投資の難しさやリスクを紹介しました。
それでは不動産投資で一番大切なことは、自身が責任をもって投資をすることだと思います。
不動産業者も銀行も不動産投資を紹介する人、すべてが不労所得を手にするためのツールであり、誰も助けてはくれません。
支払いができなくなった時に、肩代わりしてくれる人はいないからこそ、他人に頼り切って始めるのではなく、ツールを駆使して情報を集めることが大切です。
まとめ
不動産投資は軌道に乗れば非常に簡単な投資方法の一つですが、軌道に乗るまでに調べる情報が非常に多い投資方法です。
株やFXと違い長期運用を目的とした投資方法なのであなたが納得のいくまで調べつくしましょう。
不動産業者や銀行に速く答えを出せと言われても納得いくまでは買ってはいけません。
納得のいく状態まで情報を準備し、不動産投資で不労所得を手に入れましょう。
無職の人でも「賃貸物件」借りられるのか！！不動産屋が徹底解説！
無職の人でも賃貸物件は借りれるのか、無職の人が入居する為、審査が通る物件の選び方とその審査をクリアするにはについて解説します。
結論ですが、無職の人でも審査が通る方法というのはありますので、現役不動産屋が徹底紹介します。
無職の人が賃貸を借りるには
一度審査に落ちるとさらにその審査の通りづらさの範囲は拡大していきます。
無職だけど物件を借りようとしている人、無職一度審査に落ちてしまったが、このあとどうやって物件を探そうかなと考えている人、落ちても挽回する方法はあります。
以下の方法がありますので、１つずつ紹介していきます。
- 大家さんより入居許可
- 審査が緩い物件自体を探してもらう
- 預貯金審査をしてもらう
無職の人がお部屋を借りるには
大家さんが無職でも入居の許可を出してくれて、保証会社へ加入しなくてもいいよという物件の探すのが一番です。
物件をインターネットで探すのは非常に骨が折れます。物件探しが好きな人とかあとを自分が探した物件しか信じれない人は、ネットで探すことがいいかもしれません。
しかし、インターネットの情報欄には保証会社・大家・管理会社の情報は書いていないことは多く、効率よく物件を探したい人は、審査に強い不動産屋にお願いすることをおすすめします。
ブラックリストに載っている場合
自分がどこの保証会社のブラックリストに載っている場合、保証会社の審査通りません。
審査対象物件なのか調査する場合、インターネットでは詳細な情報が書かれている場合は少ないです。この情報を手に入れる為の方法を下記に紹介します。
大家さんから入居許可をもらう
大家さんが物件の入居の許可を出した場合、賃貸物件に入居ができます。なぜなら、物件は大家さんの持ち物だからです。大家さんの持ち物については、保証会社の審査は不要です。
保証会社の審査とは
大家さんは管理会社に、物件の管理を全お願いしています。
管理会社というのは、物件の管理や入居管理が仕事なので、入居の審査は行いません。
入居の審査は、審査期間の保証会社にその業務を全部委託しています。
審査というのは、保証会社と大家さんの許可が出れば入居できます。
審査が緩い物件自体を探してもらう
チェックが甘い物件のことで、インターネットで審査が緩い物件を探すのは難しく、審査が緩い物件を探すには、大家さんや保証会社との信頼関係を築いている審査に強い不動産会社を見つける必要があります。
その審査に強い不動産会社に直接依頼する方法が良いです。
実際大家さんが許可を出した場合でも、保証会社が許可を出さないということは多いです。しかし、大家さんが許可出したので、保証会社の許可はいらないという大家さんはいます。
審査が甘い物件を探すには
このような物件は、少なく、インターネットの物件情報には、掲載されない場合が多いです。
また大家さんの情報などの掲載も限りなく少ないです。そのような情報が掲載されれば、直接、大家さんに連絡されてしまい、不動産屋としての仕事が少なくなるからです。
不動産会社の店舗に来るか電話などで、細かくコミュニケーションをとってからが良いと思います。
預貯金審査について
預貯金審査とは家賃を支払う能力を提示することです。貯金の残高を見せることで、お仕事してなくて収入なくても支払いは問題ないと保証会社の人に理解してもらうことが大事です。
現金残高が通帳にお金が入っていれば、家賃は滞らない、生活費と家賃の支払いできるぐらいの能力があると判断され、審査が通過できることもあります。
まとめ
いかがでしたでしょうか。無職の人でも大家さんから入居許可をもらえれば、賃貸物件は借りることができます。
また、このような物件情報は、地域密着をした審査に強い不動産会社が持っていますので、最後まであきらめずに不動産会社に伺うことをお勧めします。
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