【知らなきゃ損】不動産投資で失敗する原因ってなに?「失敗例」銀行員が解説!

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不動産投資 不動産

不労所得の代表的収入方法である不動産投資。

金額が大きいだけあって、始めるなら絶対に失敗したくないですよね。

  • 「失敗したときのリスクが大きい」
  • 「失敗例を知っておけば対策ができる」

このように考えているあなたに銀行員が不動産投資の失敗事例を紹介します。

融資する側である銀行員は不動産投資のプロではありません。

しかし、貸したお金を回収するまでが仕事である銀行員は失敗した人からも多数話を聞いてます。

お客様には話せない生の話を紹介します。

 

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失敗事例とは

不動産投資

早速、不動産投資の失敗例・不動産投資のリスクや気を付けるポイントを紹介します。

失敗例1:既に持っている土地を利用した不動産投資

不動産投資

「親から相続した土地が更地なので有効活用したい」

こんな要望から不動産投資を始めるサラリーマンがいました。

40代で年収500万円程度の方で住宅ローンも組んでいるお客様でした。

融資をする銀行からすると非常に融資しやすいケースの案件です。

土地の分担保に取れるので、建物にどれだけいい建物を建てようと、基本的には担保評価内に収まるので保全(貸主が破綻しても確実に拐取できる範囲)できます。

唯一気になる点は駅から徒歩25分ほど離れており、賃貸アパートをするには収益面に若干の不安がありました。

お客様はハウスメーカーの収支計画を信じ込み、万が一の家賃保証を頼りに1億円の融資を受け賃貸アパートを建設。8部屋の1LDKで85000円取れればプラスの計算ですが、うまくいきませんでした。

新築なので強気に1部屋100,000円の家賃で売り出しましたが収支計画とは違い、結局85,000円での賃貸で始めることになります。

始めた当初は満室になりましたが、駅から25分と距離があることに加え、更に駅に近い場所にマンションが建ち、マンションよりも遠く、築年数もたっているので入居者を確保するには家賃を下げることしかありませんでした。

今でも、お客様は返済を続けていますが、満室の状態でやっと返済ができている状態なので買主がいればすぐにでも売りたいと募集しているのが現状です。

失敗例2:頭金を大量投入した不動産投資

不動産投資

親からの相続で現金を手にしたサラリーマンが不動産投資の申込みに来ました。

親が中小企業の社長だったため、預金から会社の株式譲渡により1億円ほどの現金を保有していました。

不動産業者と一緒に来た男性は融資の話をするにも不動産業者が主導で話が進んでいき、現金を1億円もっているので融資に関してはすんなりと話が進みました。

収支計画や市場調査などに関しても不動産業者が提案した計画や資料を信頼していたので銀行側の話は耳に入っていません。

結果、駅から徒歩10分程度の土地を自己資金で購入し、建物分の資金を融資。

現在は駅から近いので基本的に入居できているのですが、人口減少が始まっている現代で地域的にも人口減少している地域だったため、今後の収支計画が不安ですね。

家賃に関しても価格競争が始まっているので不動産投資をはじめ、5年程度の今は既に手放したい方針であることを聞いています。

駅から近い土地であり、築5年なので売りに出せばすぐに買い手がつく予定でしたが、現在も買い手は付いていません。

家賃競争が始まっていることは調べればすぐにわかることであり、今後も人口減少が見込まれる地域で買い手がついたとしても元金が戻ってくる保証はありません。

失敗例3:マンションの一室から少額で始めた不動産投資

不動産投資

不動産投資を少額から始めるためにマンションの一室から始めるお客様です。

2,000万円程度の駅から徒歩15分圏内で3LDKのマンションでした。

収支計画から自身で立てているお客様でしたが、返済を早く終わらせるために自己資金を500万円投入し、1,500万円の融資です。

15年返済なので月々100,000円の家賃があれば返済は行っていける予定でしたが、この不動産投資に関しては、隣の入居者からのクレームが激しく、入居してはすぐに退去する状況が生まれてしまいました。

家賃収入がなければ給与からの支払いでは到底支払いすることができませんでした。

結果、お客様は自身が借りていた物件を解約し実家へ戻り、半年間入居者が現れなかったため売却を決意しました。

失敗した原因

このように、不動産投資には様々な失敗事例があります。

どこまで計画を立てていようとも絶対に失敗しない不動産投資はありません。

ですが、限りなくリスクを0に近づければ、不動産投資による不労所得を手にすることが可能です。

銀行員が失敗事例から導く不動産投資で抑えなければいけないポイントを紹介します。

収支計画について

不動産投資

不動産投資をする上で最も重要なのが収支計画です。

収支計画が夢物語のような計画であれば1年と持たずに破綻してしまいます。

借入返済は収益が出なくても確実に返済しなければいけません。

借入を返済しながらも利益が10年以上出せるように収支計画を立てなければいけません。

そのため、収支計画は10年分作成した上で入居率60%の状態まで作成しましょう。

60%の入居率では収益は見込めませんが、60%の入居率の場合を想定しておけば、不動産投資を始める際のリスクを再認識することに繋がります。

不動産業者の選択方法

不動産投資を始める際に切っても切り離せないものが不動産業者です。

現在の日本では土地に所有者がいるため、売りたい情報が出れば間違いなく不動産業者に情報が行きます。

土地や不動産投資のプロである不動産業者ですが、確実に成功する不動産投資を紹介することはできません。

確実に成功することが分かっていればすべて自分で不動産投資をしています。

リスクがついて回り、手元にまとまった現金がなければ成功しない投資が不動産投資だと改めて認識しましょう。

リスクを最小限に抑えるためにも知識や経験が豊富であなたに寄り添って話をしてくれる業者を探さなければいけません。

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返済計画

不動産投資

不動産投資を行う上で銀行融資に関しても常に付いて回る存在です。

返済計画をできるだけ伸ばし、手元からキャッシュアウト(現金が出ていくこと)を防ぎ、内部留保(あなたの手元にある資産)を固めておきましょう。

なるべく早く返済したいからと無理をするような計画を立てると少しのトラブル(家賃回収不能や突然の修繕費など)ですぐに破綻につながってしまいます。

金利が多少上がろうが少しでもキャッシュアウトを防ぐ返済計画で融資を申し込みましょう。

市場調査

不動産投資

市場調査に関しても不動産業者に任せきりにすることはやめましょう。

家賃相場や住民の世帯状況、駅の利便性やスーパーやドラッグストアなどの住み心地など様々な市場調査をあなた自身で行いましょう。

不動産業者は営利目的で活動している人であり、どれだけ親身になってくれる業者でもあなたはお客様でしかありません。

商品を売るためにデメリットよりもメリットを紹介してしまうのは仕方のないことです。

その為、メリットは不動産業者に任せデメリットとなりうるポイントをあなた自身で網羅しましょう。

不動産投資で一番大切なこと

不動産投資

ここまでで不動産投資の難しさやリスクを紹介しました。

それでは不動産投資で一番大切なことは、自身が責任をもって投資をすることだと思います。

不動産業者も銀行も不動産投資を紹介する人、すべてが不労所得を手にするためのツールであり、誰も助けてはくれません。

支払いができなくなった時に、肩代わりしてくれる人はいないからこそ、他人に頼り切って始めるのではなく、ツールを駆使して情報を集めることが大切です。

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まとめ

不動産投資は軌道に乗れば非常に簡単な投資方法の一つですが、軌道に乗るまでに調べる情報が非常に多い投資方法です。

株やFXと違い長期運用を目的とした投資方法なのであなたが納得のいくまで調べつくしましょう。

不動産業者や銀行に速く答えを出せと言われても納得いくまでは買ってはいけません。

納得のいく状態まで情報を準備し、不動産投資で不労所得を手に入れましょう。





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